物業夥伴電子報 第145期 (102.05.27)
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  物業夥伴電子報 第145期102.05.27  
     
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臺北市訂定廣告物優先查處原則
    
           
        臺北市建築管理工程處公寓大廈科 邱英哲副總工程司：    
        臺北市訂定廣告物優先查處原則， 5月13日起實施    
             
       

身為政經首善之區的臺北市，常因新舊招牌雜沓而遭詬病。臺北市政府率全國之先訂定違規廣告物的優先查處原則，著手整頓臺北市的廣告市容。
建管處處長張剛維表示，有七種類型的違規廣告物屬於重大違規，列入優先查處範圍：

   
               
        一、 市地重劃、區段徵收且需辦理都審或已辦理美化更置廣告物等區域。    
        二、 應申請雜項執照之廣告物。    
        三、 結構、面板損毀或妨礙公共安全、消防救災。    
        四、 妨害市容景觀、公共交通之廢棄廣告物或規格不符之廣告物。    
        五、 廣告文字圖案有礙公共秩序或善良風俗習慣。    
        六、 屋頂樹立廣告物。    
        七、 所有權人或管委會檢舉之違規廣告物。    
               
       

張剛維強調這七種違規廣告物大多是屬於影響公共安全、公共交通、市容觀瞻的範疇，凡是這七種類型的廣告物，一經確認違規屬實，即通知限期20天內補辦手續或自行拆除改善，否則即依建築法處4萬元罰鍰並強制拆除。因此商家在設置招牌前，可先了解相關規範，若有廣告物疑義，可多利用市府1999專線洽詢或提供相關建議，一起為更安全更美好的生活環境努力。

   
               
 
 
                 
 
 
                   
  >>法令動態-反操作條款  
 

淺論公寓大廈管理條例第27條修法

 
     

群宜聯合會計師法律事務所 李季鴻協理

   
     
   
        公寓大廈管理條例(下稱本法)第8及27條修正條文，已經於102年5月8日總統令公佈生效，第8條是大家所熟知的幼兒防護問題，即家有12歲以下孩童，為防墜跌，在外牆開口部或陽臺得設置不妨礙逃生且不突出外牆面之防墜設施。不過今天要介紹的是第27條。    
             
       

而本次修正第27條，也就是俗稱的反操作條款，立委提案意旨為希望區分所有權人會議委託他人出席，應有身分限制，以免利益團裡操控會議結果。所以增加了：「區分所有權人因故無法出席區分所有權人會議時，得以書面委託配偶、有行為能力之直系血親、其他區分所有權人或承租人代理出席；受託人於受託之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者，或以單一區分所有權計算之人數超過區分所有權人數五分之一者，其超過部分不予計算。」的部分，所以本次修正從沒有限制委託人資格變成僅能委託四種人代理出席(配偶、有行為能力之直系血親、其他區分所有權人或承租人)。

   
             
       

但這樣的修法並不周延，也忽略了本法的立法目的，就是「社區自治」，其實在本法第23條中，對於「區分所有權人會議決議有出席及同意之區分所有權人人數及其區分所有權比例之特別約定。」，是得載明於規約後發生效力的，所以不待此等立法，即可以透過修訂規約的方式，達到相同的目的，而所謂的操作，設若同社區內之區權人根本對公共事務漠不關心，亦為其「自由」之一部份。而以周延面觀之，在本法第三條之名詞定義中，住戶均得參與選舉管理委員，所謂的住戶是「指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者。」，其中所謂的「其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者」範圍廣泛，善用這一條選上管理委員，照樣亦有操作之情，所以若由反操作之角度觀之，便未見周延。

   
               
        即便如此，修法畢竟公佈了，所以提醒各位物業夥伴及管理委員會，日後區分所有權人會議的出席委託書要特別注意囉！如果代理出席人未具備上述四種身分恐導致出席無效，進而使區分所有權人會議的選舉結果，以致會議結論都為無效！    
               
       

附件為現行公寓大廈規約範本中的區分所有權人會議委託書格式，建議在代理人下方標註選項 ( 如紅色文字所述 )

   
                 
       

會議出席委託書

致○○公寓大廈區分所有權人會議

有關本公寓大廈預定於○○年○○月○○日○○○○時舉行之區分所有權人會議，本人謹委託○○○先生（女士）出席區分所有權人會議，並於區分所有權會議中行使各項本人應有之權利。

區分所有權標的物標示（門牌地址）

委託人（區分所有權人）　　　 　 　 　 　 姓名　○○○　（簽章）

委託人資格選項(請打勾)：

□ 配偶 □ 有行為能力之直系血親(父母或子女)
□ 其他區分所有權人     □ 承租人
代理人　　　　　　　　　　　 　 　 　 　 姓名　○○○　（簽章）
代理人住址

中　華　民　國　　○○　　年　　○○　　月　　○○　日

   
               
 
 
               
 
 
               
  >>機電專欄    
         

洗水塔不停水

   
         
工務經理 李念峰 ( 電匠甲字第20056號、消防設備士0000178、自來水管16506 )
    
               
        洗水塔一定會停水嗎?  絕大部分的水池水塔設計都會短暫停水。停水時間與作業時間、作業順序、進水速度與水池容量等都息息相關。所以住戶們對於洗水塔停水造成不便常有責備。    
               
       

最近遇到的比較特別，就是洗水塔完全沒停水，結果反而總幹事被罵一頓，因為住戶認為可能沒洗。其實是子母水箱拉，所以沒有停水。

   
               
        近幾年新式的大樓大多已經採用了，所謂子母水箱應該是「雙槽水塔」，只是子母水箱比較通俗，大眾比較容易理解。主要就是因應民生的需求，我們來看圖示如下：    
        一、 平常AB水塔同時供應住戶用水    
        二、 清洗A水塔時關閉A水塔開關(如紅框所示)、清洗B水塔關閉B水塔開關(如紅框所示)，如此就不會停水囉。    
               
             
               
 
 
               
 
 
               
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公設點交實務課程紀實
    
         
徐源德102/04/27
    
               
        二工問題解析：(參酌公寓大廈公設移交實務第三版，永然文化，102年4月)    
               
       

二工部分，幾乎所有起造人都會在買賣契約中登載並且事前告知。例如在合約中載明：○○區域屬於法定停車空間，為符合全體區分所有權人利益，起造人額外贈送室內裝修，若因法令緣由致拆除，起造人不負擔復原責任，買受人並不得就該項目主張契約一部分或全部無效。    
               
       

所以在二工的事項當中，建議管理委員會接受現況，因為全體區分所有權人都知情，如果恢復原來的使用用途，恐怕會使得居民大為反彈。

   
               
       

那麼主管機關會不會就二工部分查報甚至拆除呢？就主管機關的角度來看，當然違章的查報與拆除是它的責任，但是實務上，幾乎所有公寓大廈或多或少都有二工，甚至還以該二工作為銷售重點，基本上，主管機關是採「不告不理」的態度。話說回來，如果要拆除美麗的大廳，那可真是得罪了全體住戶，同時不免會有民意代表進行關切，所以實務上被拆除的並不多。當然隨著法治社會的進步，也希望日後二工的情形越少越好。

   
               
       

台北市近來都在清查各公寓大廈獎勵停車位使用情況，讓許多人膽戰心驚，原因乃議員關切合法使用問題，市政府發出新聞稿並全面清查所致。(參酌台北市建築管理工程處101年11月1日新聞稿)