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| 物業夥伴電子報 第142期102.04.11 | |||||||||||||||||
| 真禾機電製作 這是一份與物業服務業夥伴們分享訊息的園地 | |||||||||||||||||
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台北市光復南路45巷16號‧TEL： 02-27455000 ‧FAX： 02-37653235 |
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| >>法令動態 | |||||||||||||||||
新北市優良公寓大廈評選活動開跑!! |
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新北市政府為提升居住品質、建立優質社區及塑造「友善、宜居」城市，特舉辦「102年度新北市優良公寓大廈評選活動」，報名期間為102年5月1日起至102年5月31日止，若有疑問請洽新北市政府工務局承辦人員林淑芳，電話：(02)2960-3456分機7882。 |
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| 旨揭評選計畫及報名光碟格式等相關資料，可逕行自新北市政府工務局網站新北市政府工務局首頁／業務介紹／公寓大廈管理科／二、專案性業務；下載使用 | |||||||||||||||||
| 網址： http://www.publicwork.ntpc.gov.tw/_file/1246/SG/45774/D.html | |||||||||||||||||
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| >>法令動態： | |||||||||||||||||
有關公寓大廈外牆面設置防墜設施執行疑義一案 |
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建築管理組 |
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| 內政部102.4.8台內營字第1020803541號函 | |||||||||||||||||
| 一、 | 為引導公寓大廈召開區分所有權人會議，參照公寓大廈規約範本修正內容修訂規約，讓有12歲以下兒童之住戶，得依規約規定加裝兒童防墜設施，本部前於100年11月23日台內營字第1000809230號令修正發布，同時以同日台內營字第10008092302號書函（諒達）請貴府加強輔導轄內公寓大廈召開區分所有權人會議辦理在案。 | ||||||||||||||||
| 二、 | 另按「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣(市)主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。」、「住戶違反前項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，應報請主管機關依第四十九條第一項規定處理，該住戶並應於一個月內回復原狀。屆期未回復原狀者，得由管理負責人或管理委員會回復原狀，其費用由該住戶負擔。」公寓大廈管理條例（以下簡稱本條例）第8條第1項、第2項定有明文，故防墜設施如非鐵鋁窗，且該設施未有妨礙逃生及不突出外牆面之情形者，因非屬上開第8條第1項所稱行為，是無違反本條例第49條第1項規定。又基於兒童防墜目的及落實公寓大廈規約範本之精神，貴府當輔導該公寓大廈參照公寓大廈規約範本修正內容修訂規約。另外亦請貴府加強宣導起造人擬訂規約草約時，即採用本部所定公寓大廈規約範本第2條第7點內容。 | ||||||||||||||||
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| >>法令動態： | |||||||||||||||||
公寓大廈管理條例修正草案(一)公設移交 |
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徐源德 內政部公寓大廈種子諮詢教師 |
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公寓大廈管理條例（以下簡稱本條例）自八十四年六月二十八日公布施行後，歷經八十九年四月二十六日、九十二年十二月三十一日、九十五年一月十八日等三次修正，我國公寓大廈管理制度漸臻完備。惟各界對於本條例部分內容尚有許多建議，為減少複合公寓大廈使用干擾、共用部分移交及管理費收支糾紛、區分所有權人會議出席人員複雜、共用部分二次施工、管理組織空窗等問題，爰明定分區規劃與管理、強化起造人移交機制、改善管理費收取與運用、檢討代理出席人員身分、加強起造人管理責任，健全管理組織運作體制及提升規約草約品質等內容。營建署也配合刻正修正之公寓大廈管理條例草案(已經於100/6/3營建署舉辦公聽會)。目前筆者得知全案已經於101年11月間由內政部送交行政院，目前尚未送入立法院審議修法階段。 |
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| 對於本次公寓大廈條例修正草案乃是由政大法學院負責研究研擬修正，本人也曾參與討論及營建署的公聽會，以下針對草案中有關公設移交擬修正條文摘錄，供讀者參考，也請留意日後法令正式修法及公告內容。 | |||||||||||||||||
公設移交條文修正草案第六條(現行為五十七條)，修正要旨為將現行七天移交改為七天交付圖說文件、三個月完成移交。以及檢測方式雙方議定，檢測費用由起造人負擔等。 |
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| 本人認為時程修正為三個月符合現況，但檢測費用由起造人負擔乙節，除非日後檢測費用有客觀之標準，否則恐另生爭議。例如起造人僅願意支付若干金額來檢測，但委員會要求要找另一家十倍價格之檢測公司。雙方恐就實質內容另生爭議事項。這點需要密切觀察日後如修法後之主管機關解釋。 | |||||||||||||||||
當然，目前看到的是行政院版草案，正式送交立院審查版本應持續留意。 |
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| ●公寓大廈管理條例修正草案對照表 | |||||||||||||||||
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| >>機電專欄 | |||||||||||||||||
廁所臭味問題與解決方案
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工程師黃明榮 ( 防火避難設施管理人員 40GB022920 ) |
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| 一、 | 廁所臭味，有些住宅不管是舊式公寓、新的大樓或是豪宅都有類似這方面的問題；而臭味來源，大多由抽風機的風口及排水管而來。 | ||||||||||||||||
| 二、 | 臭味問題大多為抽風機本身的風口蓋無法密合，除了出風蓋有污垢或故障外，也可能是因蓋子本身太輕及有風壓等原因導致無法密合。 |
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| 三、 | 案例一 | ||||||||||||||||
| 1. | 地點：板橋某高層住宅 |
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| 2. | 問題：廁所有異味，味道來至於抽風機處。 |
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| 3. | 抽風機類型：輕巧壁掛式（圖一）、明式（圖二）抽風機。 | ||||||||||||||||
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| 4. | 檢查結果：此大樓某些戶數的抽風機沒有風管，也不是用透氣管到頂樓，抽風機風管設計方式是在管道間挖一個孔，然後把抽風機直接安裝在孔上（圖三 )，而當風口蓋無法密合時，高樓層就有可能會聞到低樓層所散發出來的異味，或是聞到管道間的沼氣味。而管道間臭味統一由頂樓出來（圖四）。 | ||||||||||||||||
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| 5. | 處理方法：清理通風口，在蓋子上黏一些塑鋼土，讓蓋子多加一點重量，增加重量還可以解決風壓的問題。 | ||||||||||||||||
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| 四、 | 另一問題是排水口散發的味道， 大部分新大樓排水設施都是直接流入水溝，若建商沒有在水溝處做防臭設施，當外面風很大時，味道就有可能會倒灌回來。 |
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| 五、 | 案例二 | ||||||||||||||||
| 1. | 地點：台北市某住宅大樓 |
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| 2. | 問題：廁所有異味，味道來至於排水管。 |
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| 3. | 檢查結果(一)：建商設計局部排水管是使用統一存水彎(日式建築)，即兩間廁所約四到六個排水管共用一個存水彎；好處是只要一個地方有用水就可正常，壞處是只要一處沒水就全部玩完 | ||||||||||||||||
| 4. | 處理方法：加裝除臭頭 | ||||||||||||||||
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| 5. | 檢查結果(二)：頂樓透氣管安裝位置不良，氣管出口設在女兒牆的立面（圖五），導致有風時臭味會無法排出，有逆流現象。 |
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| 6. | 處理方法：將出口方向改朝下（圖六）或T字（圖七）型即可改善問題，後者效果最好；傳統工法為風口朝下45度（圖八）。 | ||||||||||||||||
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| 六、 | 案例三 |
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| 1. | 頂樓出風口處加裝抽風機（圖九）：當氣管出口設在女兒牆立面時(同圖五)，為改善廁所臭味問題而加裝抽風機，此方法要看現場狀況而論。效果最好為圖七（圖十）之方法。 | ||||||||||||||||
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