物業夥伴電子報 第134期 (101.12.11)
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  物業夥伴電子報 第134期101.12.11  
     
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訴訟才要找律師？律師見證的好處
    
 
作者：李季鴻
    
 
群宜聯合會計法律事務所 協理、群宜地政士聯合事務所 協理
    
 
大日不動產研究中心 講師、台灣不動產訓練發展協會 講師、台灣公寓大廈品質管理協會 講師
    
           
     

常聽有經驗的人說：「人的一生一定要認識三師，就是醫師、律師、會計師。」是啊！人吃五穀雜糧，都是會生病，所以要認識醫師，可以幫您處理病症；處於自由經濟的社會，多多少少有帳要看看，多多少少有稅要省省，所以要有好的會計師幫忙財務規畫；當然，處在民主法治的社會中，權利、義務的平衡點究竟是什麼？當然，也要有律師來幫忙釐清。隨著時間的經過，『預防重於治療』這個概念愈來愈普遍，人們不再是等著生病以後去找醫生，而是從很多醫生或健康長壽人士身上取得預防的方法，人與人之間的法律關係亦同，可以在事前先把法律關係釐清，可以達到事先預防糾紛，讓合作可以更順利。

   
             
      社會的變遷及民風的轉變，交易方式變得更多元，分工變得更細緻，口頭上的約定已不敷使用，更多時候必須要仰賴簽訂書面契約，白紙黑字把締約雙方的權利義務寫下，發生糾紛時才有依據替自己爭取權利。通常為增加契約可信度，都會尋求公正第三人見證，這時候就輪到律師粉墨登場了。沒錯，現在除了打官司外，律師的角色也隨著社會的進步而變得更多元了，以前找律師可能是為了訴訟(治療)，但是現在你也可以為了釐清法律關係，制訂契約 (預防)而尋求律師的協助。
    
             
      擬定契約的狀況有許多種，但大致上可分成事前釐清權利義務型及事後解決紛爭型，不論哪一種，都可以找律師做見證。委請律師見證的好處在於，見證前，律師可以針對雙方約定的內容提供法律上的意見，擬定契約；見證過程中，可確保簽約過程的合法性；見證後，若發生糾紛，可先尋求律師的協助，解決紛爭，避免累訟。但若萬一還是免不了要透過法院介入進行裁判，因契約已透過律師見證，內容也是在雙方達成共識下簽立，訴訟程序當中，也可以減少舉證的麻煩。
    
             
      事後解決紛爭型亦可透過鄉鎮市公所的調解委員會進行調解，然同樣是解決紛爭，兩者之間有何不同呢？調解筆錄的效力等同於判決的效力，如果其中一方在調解過後仍不認帳，另一方可就調解筆錄內容直接訴請法院強制執行，而契約就必須再透過訴訟程序才能進行強制執行；然一般調解委員通常皆為地方上的熱心人士，與當事人雙方可能都熟稔，會用比較不傷感情的方式進行調解，情的部分會佔比較多，而律師則是會站在法律層面解決紛爭，理與法的層面會比情多出許多，較能在權利與義務之間取得平衡。一般我會建議可先尋求專業的律師釐清法律關係及權利義務後，再向調解委員會申請調解，並將契約內容附在調解筆錄當中，如此一來，契約內容透過專業律師提供法律意見，也能透過調解程序賦於強制力，可達到雙重保障。    
             
 
 
     
 
 
     
  >> 法令動態  
     
管委會與個人資料保護法
    
 
作者：李季鴻
  
 
群宜聯合會計法律事務所 協理、群宜地政士聯合事務所 協理
  
 
大日不動產研究中心 講師、台灣不動產訓練發展協會 講師、台灣公寓大廈品質管理協會 講師
  
       
     

「李先生，我是○○銀行的理財專員，請問您有保險的需要嗎？」；「李先生，這裡是○○學院，我們有進修課程，您想更上一層樓嗎？」電話的那一端總是傳來一通接著一通的各式行銷電話，您是已經習以為常了？還是麻痺了？在直覺反應的立刻掛掉電話以外，您是否懷疑為何這些人總是有您的電話？

  
         
      隨著科技的進步，電腦的運用日益普遍，利用電腦所建立的資料，不但便利整理、彙整、分析以外，迅速、大量的複製與運用，也存在於今天社會中，惟個人的隱私與權益的保障，是否會向電影「全民公敵」情節中一般的令人擔憂，則亦引起了您我的憂心，也因此，政府在民國(下同)84年完成電腦處理個人資料保護法的立法，可說在個人隱私權的保護上前進了一大步，惟當時規範的範圍，依第3條第7款之規定，在徵信業、醫院、學校、電信業、金融業、證券業、保險業及大眾傳播業﹔其他行業若非經法務部會同中央目的事業主管機關指定，就不在規範範圍內。
  
         
      行政院院長陳冲在行政院會決議，將99年5月26日所公佈的新版個人資料保護法(下簡稱為個資法)於今年10月1日正式施行，取代了之前的電腦處理個人資料保護法，法務部政務次長陳明堂表示，由於個資法二年前就已正式公布，正式上路後，除了保留的法條(第6、41、54條)之外，都一律正式適用，而這跟您我的關係到底是什麼？由於此次的個資法並不像之前只限於「電腦(含手機、平板、記憶卡)處理」，而且也沒有行業的限制，所以包括了自然人、法人和其他團體，而且個資不論採取何種保存形式，包括紙本和數位形式，都需要遵循個資法的規範，如組成了一個旅行團將出國旅遊，為了幫大家投保旅平險，而蒐集了大家的身分證字號、生日等資料，雖係傳真、紙本、電郵等方式，均受到個資法的規範！企業中不論老闆或員工都有機會經手、處理或利用到個人資料，而也不只限於「客戶」的資料，企業在面試時或平常對於員工的考核紀錄等等，也都屬於個資法規範的範圍。所以層面非常的廣大！
  
         
      管理委員會又該如何因應個資法的上路呢？根據個人資料保護法第19條規定「非公務機關對個人資料之蒐集或處理，除第六條第一項所規定資料外，應有特定目的…」，所以如果是在特定目的範圍內使用都是許可的，且根據公寓大廈管理條例第36條規定，管理委員會的職責當中，包含會計報告、結算報告及其他管理事項之提出及公告。如此看來，在管理範圍內對於個人資料的處理，是法律上允許的，惟資料洩漏的多寡及是否有無必要公布，是討論的重點，例如，催繳管理費僅須公布門牌號碼及金額即可，手機號碼或姓名也一併公布，這恐怕就不太妥當了。
  
         
      我國個資法現實上適用時，當然還是須個別檢討各行業的區別與個案上的差異，有待後續修法的與時俱進。現在已不是可任意為個人資料的蒐集、處理、揭示的時代，自從西元1890年提出隱私權(the right to be along)至今，資訊發達固為生活帶來便利，但隨著人民權利意識的抬頭，對於個人資料的保護也是愈來愈強，期待我們都能有個適當的隱私空間，自己的隱私掌握在自己手裡！  
         
   
個資法規範簡表
 
內容
附註
對象
 公務機關、自然人、法人和其他團體 3人以上所組成的團體，或者團體可以有一位代表人或主席，就是一個團體
範圍
 姓名、出生年月日、身分證統一編號、護照號碼、特徵、指紋、婚姻、家庭、教育、職業、病歷、醫療、基因、性生活、健康檢查、犯罪前科、聯絡方式、財務情況、社會活動，以及其他可以直接或間接識別出個人的資料都屬於個資法的保護範圍。

間接識別如○○小學99年畢業於忠班的李同學，該班又只有一個李姓同學。

網路暱稱就不一定了，要視個案狀況。
行為
 蒐集：指以任何方式取得個人資料。
處理：指為建立或利用個人資料檔案所為資料之記錄、輸入、儲存、編輯、更正、複製、檢索、刪除、輸出、連結或內部傳送。
利用：指將蒐集之個人資料為處理以外之使用。		 無論是紙本、傳真、電郵等方式均包括。
權利

請求閱覽或查詢、請求提供複製本、請求更正或補充 。 請求停止蒐集、停止處理或利用 。請求刪除以上權利人之權利不得預先拋棄或以特約限制

 這個很麻煩，如果消費者要向臉書調閱或提供複製本的話，那會是很大一本書啊！
求償

每人每一件可賠償500～20,000元。
最高2億元賠償。

涉及利益超過2億時，按實際利益計算。		 必須在事件發生5年內提出求償，或知道損害事件後2年內提出。
罰則

企業違反個資法第46、47和48條時，會被處以2萬～50萬元罰鍰。

違反個資法而導致顧客損失時，必須面對最高2年以下的有期徒刑。若為了營利而違反時，刑期還會加重到最高5年以下有期徒刑。		  
 
     
 
 
     
 
 
     
  >>機電設備專欄  
     
建築物的樓地板面積如何計算?
    
       
黃敏政建築師
    
        在回答建築物樓地板面積同時，應先了解建築技術規則建築設計施工編第一章用語定義第一條中相關款目規定：    
       
1.
 建築基地面積：建築基地之水平投影面積。    
       
2.
 建築面積：建築物外牆中心線或其代替柱中心線以內之最大水平投影面積。但電業單位規定之配電設備及其防護設施、地下層突出基地地面未超過一點二公尺或遮陽板有二分之一以上為透空，且其深度在二點零公尺以下者，不計入建築面積；陽臺、屋簷及建築物出入口雨遮突出建築物外牆中心線或其代替柱中心線超過二點零公尺，或雨遮、花臺突出超過一點零公尺者，應自其外緣分別扣除二點零公尺或一點零公尺作為中心線；每層陽臺面積之和，以不超過建築面積八分之一為限，其未達八平方公尺者，得建築八平方公尺。    
       
3.
 建蔽率：建築面積占基地面積之比率。    
       
4.

樓地板面積：建築物各層樓地板或其一部分，在該區劃中心線以內之水平投影面積。但不包括第三款不計入建築面積之部分。

   
       
5.
 總樓地板面積：建築物各層包括地下層、屋頂突出物及夾層等樓地板面積之總和。    
                 
       

建築物樓地板面積係指建築物各層樓地板或其一部分，在該區劃中心線以內之水平投影面積。但不包括建築技術規則建築設計施工編第一條第三款不計入建築面積之部分（1.電業單位規定之配電設備及其防護設施、地下層突出基地地面未超過一點二公尺或遮陽板有二分之一以上為透空，且其深度在二點零公尺以下者，不計入建築面積；2.陽臺、屋簷及建築物出入口雨遮突出建築物外牆中心線或其代替柱中心線超過二點零公尺，或雨遮、花臺突出超過一點零公尺者，應自其外緣分別扣除二點零公尺或一點零公尺作為中心線；3.每層陽臺面積之和，以不超過建築面積八分之一為限，其未達八平方公尺者，得建築八平方公尺）。基此，建築樓地板面積算法應只有上述一種。另對於問1至問4說明如下：

   
        1. 容積率應為基地內建築物總樓地板面積（建築物各層包括地下層、屋頂突出物及夾層等樓地板面積之總和）與基地面積（建築基地之水平投影面積）之比稱為容積率，簡言之即建坪與地坪之比。    
        2. 法定停車位係指建築物按其總樓地板面積（建築物各層包括地下層、屋頂突出物及夾層等樓地板面積之總和）之多寡，依建築法及建築技術規則規定之比例所應設置之停車位。依建築技術規則建築設計施工編地59條，建築物新建、改建、變更用途或增建部分，依都市計畫法令或都市計畫書之規定，設置停車空間；其未規定者，依表列規定設置停車位。
    
        3. 使照登載總樓地板面積係依執照登載建築物各層包括地下層、屋頂突出物及夾層等樓地板面積之總和，即為建築技術規則所指總樓地板面積。    
        4. 各戶權狀登記總面積(俗稱總銷面積)，查權狀中包括專有部分及共用部分，其中專有部分為主建物面積（室內包含客廳、餐廳、臥房、廚房等）加上附屬建物（與主建物相連之陽台、雨遮、露台等，其於建物登記簿標示部、所有權狀上均登記為相連主建物之附屬建物）之和，且其測繪計算獨立建築物所有權之牆壁，以牆之外緣為界。綜上，當層各戶權狀登記總面積與建築物樓地板面積應有別。    
             
       

至有關公寓大廈管理使用的面積可依各戶權狀登記面積區分為專有部分及共用部分，並依公寓大廈管理條例等相關法令規定執行管理維護等相關事宜。