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| 物業夥伴電子報 第132期101.11.12 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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| >>法令動態 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
公寓大廈管理條例修正草案 |
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| 根據內政部新聞稿表示，101年10月30日內政部已經通過公寓大廈管理條例修正草案，當然囉，各位夥伴也知道，這個修正案還需要經過行政院核定以及立法院三讀通過才施行，不過就以往修法經驗來看，草案與日後通過的正式法案差異一般不大，所以雖然等三讀通過還需要一段時間，但是條例修正的方向也請各位夥伴留意。 |
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| 公寓大廈管理條例立法及修正概要回顧： | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
A. |
84/6/28三讀通過。背景摘要：同年2月發生台中衛爾康大火，64人死亡，震驚朝野，致快速立法通過。 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
B. |
89/4/26修正第2條。背景摘要：精省作業 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
C. |
92/12/31大幅度修正。如區權會出席比例、如屋頂區權人否決頂樓基地台權利等 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
D. |
95/1/18 修正29 條(限制主監財委員連選得連任一次)、增訂第 59-1 條(得設立爭議事件調處委員會) | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 本次修正乃內政部營建署委託政治大學法學院研究，並於100年6月3日於營建署召開公聽會，並於日前在內政部通過草案。各位夥伴可下載該會議紀錄。 |
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| 本次草案重點如下： | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 修正重點包括強化移交機制、限制受託出席人員、促進分區規劃與管理、改善管理費收取與運用、加強起造人管理責任、健全管理組織運作體制、推動規約草約公平與合理等7大層面，以利公寓大廈諸多管理事務推動。全案將依法制作業程序儘速報請行政院審議。 |
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| 內政部指出，在強化移交機制部分，起造人與管理委員會對共用部分移交爭議原因所在，常因為對相關設施設備之功能是否有明顯缺陷，雙方各執己見，導致無法移交僵局。因此草案內容規定未來由起造人與管理委員會協議共用部分移交之檢測方式，費用則由起造人負擔。另外，基於區分所有權人委託與該社區不相關的人士出席會議，容易有擾亂會議進行或影響事務推動等情形，區分所有權人會議將限縮僅能委託配偶、直系血親或其他區分所有權人出席。 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 在促進分區規劃與管理方面，過去由於透天厝與公寓大廈在同一社區或大小坪數差異過大，使用上常有干擾、紛爭不斷之情形，本次修正授權起造人於規劃階段，按用途、坪數及類型分區規劃，並放寬既有公寓大廈分別成立管理委員會之條件，以減少住戶間不必要的摩擦。 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 另外，為貼近實務管理運作，本次也明定管理費用語，限制管理費分擔方式及金額不得授權管理負責人或管理委員會訂定，並增訂主任委員或管理委員違反規定時，其罰鍰不得由公共基金或管理費支付，改善管理費收取與運用機制。 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 內政部也考量公寓大廈成立管理委員會前常有二次施工行為，為遏止歪風，增訂於該期間共用部分、約定共用部分有違反建築法規定者，起造人負有改善或回復原狀義務，如未盡義務時，應負擔相關費用。對於專有部分、約定專用部分則有違規制止與通報主管建築機關處理之義務，並課予相關罰則，藉以遏止二次施工。 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 在健全管理組織運作體制方面，考量因新舊管理委員會交接期間，常發生管理空窗，本次所提修正草案明定任期屆滿一個月前應選任新管理委員會；任期屆滿未再選任時，則規定管理委員會應定期辦理選任工作。另外，基於非區分所有權人虧空費用案件屢見不鮮，本次將管理負責人、主任委員及負責財務管理或監察業務之管理委員限制僅能由區分所有權人擔任，但得由配偶或直系血親代理職務之規定。 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 同時，鑑於規約草約如約定不當，常是導致日後爭議的開端，草案明定未來將授權中央主管機關公告規約草約應記載或不得記載事項，以推動規約草約公平與合理，維護住戶權益。 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 內政部表示，公寓大廈管理條例自84年公布及92年修正施行迄今，區分所有權人間權利義務已有明確規範，對於建築物管理維護大有助益，管理制度亦漸趨成熟。透過本次修正，將使條例規定更加完善，達到提升居住品質與公寓大廈實務管理運作效能之目標。 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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| >>機電設備專欄 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
排水阻塞預警 |
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| 人往高處爬，水往低處流。建築物排水分為：1.汙水(馬桶)、2.生活汙水(衛浴地板排水及流理台排水)、3.雨水、4.地下室廢水等四種類型。 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 在管理維護上，最擔心因管路阻塞造成低樓層用戶排水回冒。最近在某大樓看到建設公司別出心裁的設計，針對阻塞有警示的機能，在此介紹給各位夥伴： | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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>>教育訓練資訊 |
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台北市火災自治條例第七條(本市設有防災中心之高層建築物，及地下建築物之中央管理室，其管理權人應聘用專門人員全日於防災中心或中央管理室執勤。前項專門人員應領有公寓大廈技術服務人員認可證或防災中心執勤人員訓練合格證明書。)防災中心應有合格人員執勤，合格人員除了公寓大廈管理服務人技術類之外，就是防災中心訓練合格人員。 |
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| 根據營建署11月11日的統計，全國公寓大廈管理服務人證照人員狀態如下： | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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| 可知技術類全國僅四千餘人，對應至台北市具有防災中心之需求，可知防災中心訓練的殷切需求。 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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| 台北市消防局將舉辦六個梯次訓練，時間如下：報名傳真電話02-27319002 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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| 相關教材請上消防局下載，沒參加的夥伴也可參考!! | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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| >>教育訓練資訊 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 101年度桃園市優良公寓大廈管理組織評選活動得獎名單 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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