物業夥伴電子報 第122期 (101.05.28)
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  物業夥伴電子報 第122期101.05.28  
     
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  >>夥伴問題精選 (一) ：一樓空地約定專用  
      問題：我們大樓一樓住戶後方有一塊大約15坪的空地，從一開始房屋銷售時就約定為某一戶專用。我們當初買房子時也沒有特別留意，但是第一次區分所有權人會議時，有人提到公寓大廈本身所占地面不得約定專用，請問如果這樣，那區分所有權人會議決議就是無效的嗎?    
           
     

說明：

   
      一、 公寓大廈管理條例第七條：「公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分：一.公寓大廈本身所占之地面。..」 所以公寓大廈本身所占地面確實不得約定專用。    
      二、

另參酌建築法第十一條：「本法所稱建築基地，為供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地」。我們常聽到的建蔽率有關，建築基地內建物最大水平投影面積所佔基地總面積比例即為建蔽率。

    
      三、 一樓空地約定給某戶專用，該空地並非建築物本身所占地面，應屬於法定空地，自然可以約定專用。    
             
           
 
 
     
 
 
                   
   
>>夥伴問題精選(二)：物業、保全與公寓大廈管理營業範圍各為何?
    
      答：    
      一、 物業管理在台灣官方定義如下- 依據 行政院93年11月15日院臺經字第0930051134號函核定 物業管理服務業發展綱領及行動方案>中所所示，物業管理分為下列三類：    
       
1.
 第一類：建築物與環境的使用管理與維護    
       

提供建築物與環境管理維護、清潔、保全、公共安全檢查、消防安全設備及附屬設施設備檢修等服務。

   
       
2.

第二類：生活與商業支援服務

   
       

提供物業代辦及諮詢行業、事務管理、物業生活服務（社區網路、照顧服務、保母、宅配物流）、生活產品（食衣住行育樂）及商業支援等服務。

   
       
3.

第三類：資產管理

   
         

提供不動產經營顧問、開發租賃及投資管理等服務。

   
      二、

保全業務範圍 - 參酌保全業法第四條 ，保全業得經營左列業務：

    
       
1.
 關於辦公處所、營業處所、廠場、倉庫、演藝場所、競賽場所、住居處所、展示及閱覽場所、停車場等防盜、防火、防災之安全防護。    
       
2.
 關於現金或其他貴重物品運送之安全維護。    
       
3.
 關於人身之安全維護。    
       
4.
 其他經中央主管機關核定之保全業務。    
      三、

公寓大廈管理維護營業內容

    
        ※參酌公寓大廈管理條例36條委員會之職務，管理委員會之職務如下：    
       
1.
 區分所有權人會議決議事項之執行。    
       
2.
 共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良。
    
       
3.
 公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項。
    
       
4.
 住戶共同事務應興革事項之建議。
    
       
5.
 住戶違規情事之制止及相關資料之提供。
    
       
6.
 住戶違反第六條第一項規定之協調。
    
       
7.
 收益、公共基金及其他經費之收支、保管及運用。
    
       
8.
 規約、會議紀錄、使用執照謄本、竣工圖說、水電、消防、機械設施、管線圖說、會計憑證、會計帳簿、財務報表、公共安全檢查及消防安全設備檢修之申報文件、印鑑及有關文件之保管。
    
       
9.
 管理服務人之委任、僱傭及監督。
    
       
10.
 會計報告、結算報告及其他管理事項之提出及公告。
    
       
11.
 共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備之點收及保管。
    
       
12.
 依規定應由管理委員會申報之公共安全檢查與消防安全設備檢修之申報及改善之執行。
    
       
13.
 其他依本條例或規約所定事項。    
       

※以及參酌公寓大廈管理條例施行細則第十一條規定

   
        本條例第三十六條所定管理委員會之職務，除第七款至第九款、第十一款及第十二款外，經管理委員會決議或管理負責人以書面授權者，得由管理服務人執行之。但區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。 所以公寓大廈管理維護業原則上的營業範圍為：    
       

管理委員會之職務如下：

   
       
1.
 區分所有權人會議決議事項之執行。    
       
2.

共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良。

   
       
3.
 公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項。
   
       
4.
 住戶共同事務應興革事項之建議。
   
       
5.
 住戶違規情事之制止及相關資料之提供。
   
       
6.
 住戶違反第六條第一項規定之協調。    
       
10.

會計報告、結算報告及其他管理事項之提出及公告。

   
       
13.
 其他依本條例或規約所定事項。    
      四、 以上為筆者認為各行業營業內容，但實際上從事時仍應依照主管機關規定辦理營業許可，如公寓大廈管理維護、保全等各有單獨法令規範若干營業許可登記事項。    
     
           
     
           
   

>>教育訓練資訊：永然法律研究中心

    
       

研習會 交屋後建商首次面對區權會議，規約、選任委員及公設點交習題得面對！

   
        起造人與區分所有權人會議、管委會應對實務    
       
日期/星期/時間
主題
研習內容
講師

6/21(四) AM9:00～12:00

 起造人vs.區分所有權人會議召開之執行與疑難

1.會議召集的時機、地點與時間的選擇
2.會議召集出席人權比計算
3.101年新版規約範本研討
4.會議中如何推薦委員人選
5.會議後第一次委員會

徐源德總經理
‧大樓機電設備專家
‧永然公設點交資深講師 ‧著作：《公寓大廈公設點移交實務》、《大樓裝修設備管理好好學》

6/21(四) PM1:30～4:30

 建商與管委會之爭議與訴訟

一、爭議類型：
1.公共設施與瑕疵點交
2.使用目的不符
3.保固責任與期限
4.共用部分之使用管理與分管協議、約定專用爭議
5.車位面積的持分、車道持分與登記爭議
二、案例

許啟龍律師
‧永然聯合法律事務所資深律師 ‧桃園縣公寓大廈暨社區服務協會、桃園縣城鄉不動產協會資深講師 ‧著作：《管好你的公寓大廈》
   
       

1.

 研習時間：6月21日星期四，AM9:00～12:00  & PM1:30～4:30    
        2. 研習費用：NT$3,000元（含講義、茶水、午餐便當）；網路報名另有優惠 http://www.law119.com.tw    
        3. 研習對象：建設公司、地政士、土地開發業、不動產代銷仲介業、法務人員、建築師等相關業者    
        4. 研習說明：起造人（建商）召集區分所有權人會議乃是法定義務，同時也是正式面對群體客戶的場合，雙方正可藉此攤開問題、商討解決方案、後續保固維護等事宜，共創雙贏，而非僅以附條件方式過招。本研習會臚列起造人常面對之問題，以經驗案例分享、研擬解決方案，並就101年生效之內政部規約範本及相關問題進行討論、傳授爭議解決方案。    
        5. 上課地點：台北市館前路71號10樓  新領域中心（捷運火車站新光三越出口、台大醫院4號出口）    
        6. 報名方式：請按下列方式繳費，填好報名表傳真至本中心 FAX（02）23915811即可 TEL（02）23915828洽詢    
        7. ATM轉帳：兆豐國際商業銀行南台北分行＊銀行代碼017 帳號03009005764    
        8. 劃撥帳戶：永然文化出版股份有限公司＊劃撥帳號：1154455-0    
        9. 信用卡付款：請來電索取信用卡訂購單，方便傳真報名。    
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      >>教育訓練資訊：新北市低碳社區節能實務訓練班