物業夥伴電子報 第121期 (101.05.10)
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  物業夥伴電子報 第121期101.05.10  
     
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  >>夥伴問題精選 (摘錄徐源德於4/25於新北市法規說明會)  
           
      問題：已經看到媒體報導，家中有12歲以下幼童可以裝設鐵窗，這樣本社區無法約束住戶裝設鐵窗了嗎?    
      回覆：    
      一、 有關公寓大廈住戶是否可以裝設鐵窗，這是原則許可、例外禁止之事項。簡言之，應依照社區規約辦理。(請參酌公寓大廈管理條例第8條：)    
      二、 內政部公布之規約範本，主要為參考性質，規約草約，得依規約範本制作。此為公寓大廈管理條例第60條第2項所明示事項。    
      三、 101年1月1日生效之規約範本中第二條記載如下：「公寓大廈有十二歲以下之住戶時，外牆開口部或陽臺得設置不妨礙逃生且不突出外牆面之防墜設施（係避免兒童由外牆開口部或陽臺墬落所為之設施）。防墜設施設置後，如因設置理由消失（無十二歲以下之住戶）且不符前款規定者，區分所有權人應予改善或回復原狀。」    
      四、 規約範本基本上不具備強制力，除非公寓大廈管理條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，於區分所有權人會議訂定規約前，以規約範本視為規約。【第55條第2項】    
           
        社區鐵窗屬於公寓大廈管理自治事項    
             
 
 
     
 
 
                   
   
>>黃敏政建築師專欄-公寓大廈外牆管理問題
    
      多數人以為大樓外牆是共用部分，因此主張外牆漏水管理委員會要修，磁磚脫落砸傷路人自己不必負責、該用公共基金來賠。這個誤解源自於公寓大廈管理條例第八條對於外牆面有限制變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為的規定。依公寓大廈管理條例第四條規定：「區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉。」外牆既然不能自由使用，那當然就不是專有部分，而屬共用部分。既然是共用部分，依公寓大廈管理條例第十條規定，其「修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。」，因此漏水、磁磚脫落，自己當然沒責任。【另請參酌條例第56條規定】    
           
      一般人所誤解的是，公寓大廈管理條例第八條本身並沒有限制住戶「變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為」。生活上若有需要，住戶其實只要「依法令規定辦理」即可進行變更，除非這個公寓大廈在規約或區分所有權人會議中特別訂定了限制「變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為」規定，並向直轄市、縣(市)主管機關報備有案，才受到該規約或區分所有權人會議決議之限制。【依法令規定辦理：如外牆開口、增減外牆應依建築法申請變更使用執照；又如外牆設置招牌廣告應依建築法申請雜項執照（一定規模以上）並依招牌廣告及樹立廣告管理辦法申請設立廣告許可】    
           
      公寓大廈管理條例第八條其實只是一個「如何訂定規定的規定」，社區大樓居民若珍惜建築物的外觀，希望加以保護，就必須依照法律規定程序在規約中明訂管理辦法或在區分所有權人會議中通過管制規定，並向政府完成報備，其限制始產生效力。當住戶違反該規定，經管理委員會制止而不遵從時，管理委員會得報請主管機關依公寓大廈管理條例第四十九條第一項處理。該項內容為：「區分所有權人對專有部分之利用違反第五條規定者，由直轄市、縣(市)主管機關處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰。」【外觀規範建請於規約明訂之俾利管理；另本段後段應修正為：當住戶違反該規定，經管理委員會制止而不遵從時，管理委員會得報請主管機關依公寓大廈管理條例第四十九條第一項處理。該項內容為：「住戶違反第八條第一項或第九條第二項關於公寓大廈變更使用限制規定，經制止而不遵從者，由直轄市、縣(市)主管機關處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰。」】    
           
      因此公寓大廈管理條例第八條所規範的外牆面，其實是專有部分，而非共用部分。外牆如果是共用部分，即應依公寓大廈管理條例第十條規定，由管理負責人或管理委員會修繕、管理、維護，區分所有權人自不得自由使用、收益、處分，何須該條另加規範？該條最重要的意義，即在於外牆關係到建築物整體外觀，因此雖然屬專有部分，卻可以透過法律行為對其「變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為」加以限制，這是公寓大廈管理條例第四條規定的唯一例外。    
           
      對照公寓大廈管理條例第五十六條規定亦可得知，專有部分範圍以外緣為界，因此外牆為共用部分的說法，實為應努力加以澄清的。外牆面物權是屬於區分所有權人的 管理權在管委會身上 它必須對全體住戶負責 外牆廣告物必須徵得該外牆該層住戶同意 如頂樓必須徵得頂樓住戶同意 既然區大決議該戶如未同意 此收入用法是違反規定的 多溝通一下吧 v 【另請參酌條例第33條、招牌廣告及樹立廣告管理辦法第5條規定】    
      公寓大廈管理條例    
     

第33條

   
      區分所有權人會議之決議，未經依下列各款事項辦理者，不生效力：    
      一、 專有部分經依區分所有權人會議約定為約定共用部分者，應經該專有部分區分所有權人同意。    
      二、 公寓大廈外牆面、樓頂平臺，設置廣告物、無線電台基地台等類似強波發射設備或其他類似之行為，設置於屋頂者，應經頂層區分所有權人同意；設置其他樓層者，應經該樓層區分所有權人同意。該層住戶，並得參加區分所有權人會議陳述意見。    
      三、 依第五十六條第一項規定成立之約定專用部分變更時，應經使用該約定專用部分之區分所有權人同意。但該約定專用顯已違反公共利益，經管理委員會或管理負責人訴請法院判決確定者，不在此限。    
     

第56條

   
      公寓大廈之起造人於申請建造執照時，應檢附專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分標示之詳細圖說及規約草約。於設計變更時亦同。前項規約草約經承受人簽署同意後，於區分所有權人會議訂定規約前，視為規約。公寓大廈之起造人或區分所有權人應依使用執照所記載之用途及下列測繪規定，辦理建物所有權第一次登記：    
      一、 獨立建築物所有權之牆壁，以牆之外緣為界。    
      二、 建築物共用之牆壁，以牆壁之中心為界。    
      三、 附屬建物以其外緣為界辦理登記。    
      四、 有隔牆之共用牆壁，依第二款之規定，無隔牆設置者，以使用執照竣    工平面圖區分範圍為界，其面積應包括四周牆壁之厚度。    
      第一項共用部分之圖說，應包括設置管理維護使用空間之詳細位置圖說。本條例中華民國九十二年十二月九日修正施行前，領得使用執照之公寓大廈，得設置一定規模、高度之管理維護使用空間，並不計入建築面積及總樓地板面積；其免計入建築面積及總樓地板面積之一定規模、高度之管理維護使用空間及設置條件等事項之辦法，由直轄市、縣 (市) 主管機關定之。    
      招牌廣告及樹立廣告管理辦法第5條    
      設置招牌廣告及樹立廣告者，應備具申請書，檢同設計圖說，設置處所之所有權或使用權證明及其他相關證明文件，向直轄市、縣 (市) 主管建築機關或其委託之專業團體申請審查許可。設置應申請雜項執照之招牌廣告及樹立廣告，其申請審查許可，應併同申請雜項執照辦理。    
     
           
     
           
   

>>產業產品資訊 - 臺中市南區各公寓大廈經營非法日租套房調查

    
     
2012/05/02 來源--台中市南區區公所
    
      一、 為有效遏止非法「日租套房」乙案，請各公寓大廈管理委員會協助提供 貴社區住戶違法經營非法日租套房相關資料予觀光旅遊局。    
      二、 依交通部99年12月29日交路字第0990012444號令解釋略以：「…其以不動產租賃方式經營，提供旅遊、商務、出差等不特定人有日或週之住宿或休息事實而收取費用營業者，核屬旅館業務之營業行為，應依法取得旅館業登記證，始得經營。」基此，「日租套房」實為非法經營之旅館，違反發展觀光條例及旅館業管理規則等相關規定。    
      三、 住戶經營非法「日租套房」，除未依規定向地方主管機關申請設立登記外，更未經建築管理、消防及衛生等主管機關檢核，潛藏公共安全隱憂，已列為本府重點查察項目之一。    
      四、 依據公寓大廈管理條例第36條第5款及第40條規定，管理委員會或管理負責人之職務如下：…五、住戶違規情事之制止及相關資料之提供。爰請各管理委員會或管理負責人，制止住戶經營非法「日租套房」，且務必配合提供社區住戶違法經營非法日租套房相關資料予觀光旅遊局；未配合提供者，顯已影響住戶公共安全權益，為有效遏止非法「日租套房」繼續營業，本府觀光旅遊局將報請主管機關依同條例第48條第4款規定，處新臺幣一千元以上五千元以下罰緩，並得令其限期改善或履行義務、職務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰。    
      五、 「臺中市各公寓大廈住戶經營非法日租套房調查表」（如需電子檔，請至臺中市線上服務申辦系統 首頁>業務機關>觀光局 網址：http://e-services.taichung.gov.tw/jsp/indexOnline.action?type=0&l1=387300000H，下載運用）乙份，請本市各公寓大廈管理委員會或管理負責人，於101年5月20日前 函復本府觀光旅遊局（地址：42007臺中市豐原區陽明街36號）。    
      六、 聯絡方式：臺中市政府觀光旅遊局 04-22289111#58215 呂旻芯