物業夥伴電子報 第七十九期 (99.05.25)
 
 
   
  物業夥伴電子報 第七十九期 99.05.25  
 
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>>夥伴問題精選
 

壹、公設點交知識分享：
       
      1.
公設點交建商給的圖說 到底應該有哪些圖說？
    
       
使照副本圖 結構竣工圖 電氣竣工圖 消防竣工圖 給排水竣工圖
噴灌竣工圖 泳池、三溫暖竣工圖 污廢水竣工圖 電信竣工圖 弱電監控竣工圖
昇降設備竣工圖 機械停車設備竣工圖 空調（通風）竣工圖 燃燒設備竣工圖  
   
       
以上各種圖說乃是圖說的種類，要看大樓有哪些設備而決定，並且有可能兩種（或者以上）的設備裝訂成為一本，所以要看圖說的內容較為準確。 例如電氣、消防就有可能裝訂為一本。
    
       

 

    
      2.
各種圖說建商是否應該給電子檔？
    
       

這點法無明定，端看雙方協議。不過實務上工程常使用的晒圖，在使用多年後可能褪色導致無法閱讀，所以如果建設公司能預備電子檔（autocad 或pdf）確實有助於社區委員會的保存及閱覽。

    
             
       
小常識：晒圖是？
    
       

晒圖有點像影印，使用晒圖機，搭配化學藥劑，再使用一種燈光，將晒圖紙和描圖紙製圖紙一同放入曬圖機即可。晒圖紙出來以後紙會變成淡紫藍色，而曬出來的東西都 是藍色的。在沒有影印機的時代，藍晒可解決需「大量複製」的問題，至今日工程界習慣於此種圖面，且以成本而言也是目前較經濟的複製方式。

    
         
   
         
   
   
貳、避難器具緩降機為何現在法令不用設置？
    
   

以集合住宅為例說明

   
   

依78年各類場所消防安全設備設置標準

   
   
第二編  消防設計
    
   
第 19 條
建築物除十一層以上及避難層（指一樓）外，各樓層應選擇設置滑台、避難梯、避難橋、救助袋、緩降機、避難繩索或滑杆等避難器具。
前項避難器具設置要點另定之。
   
             
       
這時2樓以上，10樓以下，緩降機依各棟每層樓會設置兩具。
中華民國九十三年四月六日 台內消字第０９３００９０５５９５號， 各類場所消防安全設備設置標準
第三章 避難逃生設備
第二節 避難器具
第一百五十七條 避難器具，依下表選擇設置之：
    
             
       
  設  置  場  所  應  設  數  量 地下層 第二層 第三層、第四層或第五層 第六層以上之樓層
1

第二層以上之樓層或地下層供第十二條第一款第六目、第二款第十二目使用，其收容人員在二十人（其下面樓層供第十二條第一款第一目至第五目、第七目、第二款第二目、第六目、第七目、第三款第三目或第四款所列場所使用時，應為十人）以上一百人以下時，設一具；超過一百人時，每增加（包含未滿）一百人增設一具。

 避難梯 避難梯、避難橋、緩降機、救助袋、滑臺 避難橋、救助袋、滑臺 避難橋、救助袋、滑臺
2 第二層以上之樓層或地下層供第十二條第一款第三目、第二款第七目使用，其收容人員在三十人（其下面樓層供第十二條第一款第一目、第二目、第四目、第五目、第七目、第二款第二目、第六目、第七目、第三款第三目或第四款所列場所使用時，應為十人)以上一百人以下時，設一具；超過一百人時，每增加（包括末滿）一百人增設一具。 避難梯 避難梯、避難橋、避難繩索、緩降機、救助袋、滑臺、滑杆 避難梯、避難橋、緩降機、救助袋、滑臺 避難梯、避難橋、緩降機、救助袋、滑臺
3
第二層以上之樓層或地下層供第十二條第一款第一目、第二目、第四目、第五目、第七目或第二款第一目至第五目、第八目、第九目所列場所使用，其收容人員在五十人以上二百人以下時，設一具；超過二百人時，每增加二百人(包括未滿）增設一具。
 避難梯 同右 同右 同右
4
第三層以上之樓層或地下層供第十二條第二款第六目、第十目或第四款所列場所使用，其收容人員在一百人以上三百人以下時，設一具；超過三百人，每增加三百人（包括未滿）增設一具。
 避難梯   同右 同右
5
第十二條所列各類場所第三層（供第十二條第一款第一目至第三目所列場所使用，或供同條第五款第一目使用之二樓有第一款第一目至第三目所列場所使用時，應為二樓）以上之樓層，其直通避難層或地面之樓梯僅一座，且收容人員在十人以上一百人以下時，應設一具，超過一百人時，每增加（包括未滿）一百人增設一具。
   同右 同右 同右
註：設置場所各樓層得選設之器具，除依本表規定外，亦得選設經中央消防主管機關認可之避難器具。
   
             
       

說真的，住戶看得很模糊，不容易理解，簡單的說，設計技師與主管機關最清楚內容囉。

   
             
        第一百六十條、第一百五十七條表列收容人員之計算，依下表規定：    
             
       
項次
各類場所
收容人員計算方式
1
電影片映演場所（戲院、電影院）、歌廳、集會堂、體育館、活動中心
其收容人員人數，為下列各款合計之數額：
一、從業員工數。
二、各觀眾席部分以下列數額合計之。
（一）設固定席位部分以該部分座椅數計之。如為連續式席位，為該座椅正面寬度除零點四公尺所得之數（未滿一之零數不計）。
（二）設立位部分以該部分樓地板面積除零點二平方公尺所得之數。
（三）其他部分以該部分樓地板面積除零點五平方公尺所得之數。
2
遊藝場所、電子遊戲場、資訊休閒場所

其收容人員人數，為下列各款合計之數額：
一、從業員工數。
二、遊樂用機械器具能供進行遊樂之人數。
三、供觀覽、飲食或休息使用設固定席位者，以該座椅數計之。如為連續式席位，為該座椅正面寬度除零點五公尺所得之數（未滿一之零數不計）。
3
舞廳、舞場、夜總會、俱樂部、酒家、酒吧、酒店(廊)、理容院、指壓按摩場所、節目錄影帶播映場所、視聽歌唱場所、保齡球館、室內溜冰場、撞球場、健身休閒中心（含提供指壓、三溫暖等設施之美容瘦身場所）、室內螢幕式高爾夫練習場、餐廳、飲食店、咖啡廳、茶藝館及其他類似場所
其收容人員人數，為下列各款合計之數額：
一、從業員工數。
二、各客人座席部分以下列數額合計之：
（一）設固定席位部分，以該部分座椅數計之。如為連續式席位，為該座椅正面寬度除零點五公尺所得之數（未滿一之零數不計）。
（二）其他部分以該部分樓地板面積除三平方公尺所得之數。
三、保齡球館之球場以附屬於球道之座椅數為準。
四、視聽歌唱場所之包廂，以其固定座椅數及麥克風數之合計為準。
4
商場、市場、百貨商場、超級市場、零售市場、展覽場
其收容人員人數，為下列各款合計之數額：
一、從業員工數。
二、供從業人員以外者使用部分，以下列數額合計：
（一）供飲食或休息用部分，以該部分樓地板面積除三平方公尺所得之數。
（二）其他部分以該部分樓地板面積除四平方公尺所得之數。
三、百貨商場之櫥窗部分，應列為其他部分核算。
5
觀光飯店、飯店、旅館、招待所(限有寢室客房者）
其收容人員人數，為下列各款合計之數額：
一、從業員工數。
二、各客房部分，以下列數額合計：
（一）西式客房之床位數。
（二）日式客房以該房間之樓地板面積除六平方公尺（以團體為主之宿所，應為三平方公尺）所得之數。
三、供集會、飲食或休息用部分，以下列數額合計：
（一）設固定席位部分，以該座椅數計之。如為連續式席位，為該座椅正面寬度除零點五公尺所得之數（未滿一之零數不計）。
（二）其他部分以該部分樓地板面積除三平方公尺所得之數。
6
集合住宅、寄宿舍
合計其居住人數，每戶以三人計算。
7
醫療機構（醫院、診所）、療養院

其收容人員人數，為下列各款合計之數額：
一、從業員工數。
二、病房內病床數。
三、各候診室之樓地板面積和除三平方公尺所得之數。
四、醫院等場所育嬰室之嬰兒，應列為收容人員計算。
8
長期照護機構、養護機構、安養機構、老人服務機構(限供日間照顧、臨時照顧、短期保護及安置使用者)、兒童福利設施、托兒所、育嬰中心、幼稚園、護理之家機構、產後護理機構
從業員工數與老人、幼兒、身體障礙者、精神耗弱者及其他需保護者之人數合計之。
9
學校、啟明、啟聰、啟智等特殊學校、補習班、訓練班、兒童與少年福利機構、Ｋ書中心、安親（才藝）班
教職員工數與學生數合計之。
10
圖書館、博物館、美術館、紀念館、史蹟資料館及其他類似場所
從業員工數與閱覽室、展示室、展覽室、會議室及休息室之樓地板面積和除三平方公尺所得之數，合計之。
11
三溫暖、公共浴室
從業員工數與供浴室、更衣室、按摩室及休息室之樓地板面積和除三平方公尺所得之數，合計之。
12
寺廟、宗祠、教堂、靈骨塔及其他類似場所
神職人員及其他從業員工數與供禮拜、集會或休息用部分之樓地板面積和除三平方公尺所得之數，合計之。
13
車站、候機室、室內停車場、室內停車空間、電影攝影場、電視播送場、倉庫、傢俱展示販售場等工作場所
從業員工數之合計。
14
其他場所
從業員工數與供從業員以外者所使用部分之樓地板面積和除三平方公尺所得之數，合計之。
註：
一、收容人數之計算應以樓層為單位。
二、依「複合用途建築物判斷基準」判定該場所不同用途，在管理及使用型態上，構成從屬於主用途時，以主用途來核算其收容人數。
三、從業員工數之計算，依下列規定：
（一）從業員工，不分正式或臨時，以平時最多服勤人數計算。但雇用人員屬短期、臨時性質者，得免計入。
（二）勤務制度採輪班制時，以服勤人員最多時段之從業員工數計算。但交班時，不同時段從業員工重複在勤時，該重複時段之從業員工數不列入計算。
（三）外勤員工有固定桌椅者，應計入從業員工數。
四、計算收容人員之樓地板面積，依下列規定：
（一）樓地板面積除單位面積所得之數，未滿一之零數不計。
（二）走廊、樓梯及廁所，原則上不列入計算收容人員之樓地板面積。
五、固定席位，指構造上固定，或設在一定場所固定使用且不易移動者。下列情形均應視為固定席位：
（一）沙發等座椅。
（二）座椅相互連接者。
（三）平時在同一場所，固定使用，且不易移動之座椅。
   
             
       

從此時起，只要當層樓不到4戶就免設緩降機至今，所以大多數都會設計一層樓4戶以下。

    
             
       

當然囉，如果家中有緩降機的，門有就會有標示燈，這種標示燈大多不會受到民眾的喜愛。

    
             
   
               
       
      參、

屋齡40年以上住宅，給水管路可能是鉛管??

      
        據網路新聞報導所述，國內屋齡四、五十年以上之老舊住宅用戶，室內給水管路可能還是舊有的鉛管，因當時施工材料PVC管較不普遍，一般住戶室內配管大多使用鉛管。醫學報導更指出鉛對身體的危害是多器官的，鉛會造成鉛絞痛(lead colic)及齒齦鉛線(Burton's line)與影響血壓與腎功能等，建議老舊住宅住戶如有疑慮，可自行將自來水送去政府衛生單位檢測水質。自來水公司表示，因住戶室內給水管路屬私人所有，需住戶自行更換；目前更換給水管路材質有PVC管及不鏽鋼管兩種，可就近找水電行或水電施工單位估價更換。      
               
      肆、 社區游泳池需委任專屬救生員嗎      
        新建社區大樓目前因建商規劃均設有游泳池、SPA按摩、蒸氣室及烤箱等設備，但在使用上往往社區沒注意相關規定，以下做了簡單說明及探討：      
        1. 相關法令規範所述：      
          (1)經營者應依下列各款水池總面積，配置足額合格救生員，且救生員應親自在場執行業務：      
          (一)375平方公尺以下者：最少配置一名。      
          (二)375~750平方公尺者：至少配置二名。      
          (三)750~1,250平方公尺者：至少配置三名。      
          (四)1,250平方公尺以上者：至少配置四名。      
          游泳池附設滑水道者，經營者應於開放使用時段，每一滑水道終點，應增置救生員一名。游泳池附設水療池等服務設施者，經營者除依前二項基準外，開放使用時段至少應增置救生員一名。      
          (2) 游泳池周邊應該設置相關救生器材： 如救生浮具、救生繩、救生竿、浮水擔架、人工呼吸器。      
                   
       

一般社區管委會通常都自行委任專屬救生員，有的管委會將游泳池相關設施轉由專屬服務公司從管理、招待、維護一併處理，也遇過其他社區要求物業管理公司統包處理的。

      
                   
        2. 針對游泳池機房設備部份，因各廠商施作內容不同而有所差別。以石英砂過濾桶設備來說，有一般型、防爆型、不鏽鋼型等，其耐壓程度也有所不同；有案例舉出某社區使用一般型石英砂過濾桶，機房安裝在地下二樓，而游泳水池在一樓，因泳池與機房有樓層高度壓力問題，在使用一段期間後發現石英砂過濾桶有裂痕產生(因水壓壓力太大)。再來石英砂過濾桶過濾開關，一般均為手動操作型(需人力定期切換清洗)，也有看過用電動閥控制自動定時清洗等，而社區安裝之規格就要看建商當時規劃設計而定啦。