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  物業夥伴電子報 第173期104.03.19  
     
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>>發電機大保養簡介

吳旻哲課長

室內配線及自來水技術士

   正所謂天有不測風雲,何時停電還真的沒人知道,所以建築技術規則設備編中就有緊急供電設備的章節。所以法令對於緊急供電已經有了基本的規定。 

   就如同大家最關心的電梯,萬一搭電梯遇到停電又沒緊急電源那還了得。緊急用電梯,應該要連接緊急供電。當然隨著時代進步,絕大多數建設公司都把所有的電梯負載都設計在緊急供電範圍中。

   當然絕大多數的建築物都是採用柴油引擎發電機當作緊急供電,不過也別忘了極少部分是設計UPS或者CPS

   柴油引擎發電機簡單說,就是柴油引擎帶動發電頭,所以除了日常維護檢查記錄及測試運轉之外,引擎部分也需要年度的保養囉。

   引擎的基礎保養,不外乎換機油,換水箱冷卻水、濾芯、皮帶等消耗品、油量補充、機組件潤滑…等~

   就如我們使用的車輛、汽車、機車、機械設備、平日也都需要定期養護是一樣道理的喔。

關於發電機定期保養疑問剖析:                                                                                     

1:平常又沒在使用為什麼會突然沒電,無法發動了?

  電瓶損壞~一般發電機電瓶壽命約3~4年,與汽機車用法不同,因為要緊急提供啟動引擎的電能,所以隨時都一直充電,電解化學反應不斷,伴隨著內部鉛版剝落、老化,當然就會發生電瓶故障。

2:保養試運轉一年才發動了幾次?機油需要定期換嗎?

  引擎裡的機油,除了提供運轉的潤滑還有機件的保護作用,機油經運轉後一定的時日,不考慮其髒汙程度影響,即是酸化,起泡,變質,於是將腐蝕引擎內部機件,軸承,皮圈軸封,等到有異常聲響,機件碰撞磨擦,已經造成相當程度的損壞,所以一定要定期的更換機油帶來良好的運轉壽命。

3:那濾芯呢,需要換嗎?

    各種濾芯的功能負責過濾,空氣濾芯負責吸入急速空氣提供引擎爆發運轉,柴油濾芯負責過濾柴油,機油濾芯負責阻擋油泥,機組件摩擦產生的鐵屑…等,若是濾心堵塞,引擎必然罷工,且查修困難。

4:冷卻水、皮帶也要換?

    引擎需要水箱裡的水來散熱,皮帶帶動風扇來散熱水箱,水蒸發補充即可,但水道循環的水無作更新抽換會產生水垢,冷卻液也會變質,堵塞引起水箱鏽蝕,散熱不良引擎溫度過高,高度危險,另外,運轉皮帶鬆動稍可調整,但如老化龜裂或破損便需要汰換更新,以免斷裂,則無法連動風扇散熱。

 

 

>>優良案例---他山之石

客服經理 王進鋒

用電檢驗、自來水技術士

    在公設點交的機會當中,有機會接觸到全台灣的各種樣貌建築物,從住宅、辦公、百貨公司甚至醫院等都有服務的機會,同時也看到了許多優良的設計或者工法。也常常遇到夥伴們提問,這期就整理一些優良案例來給各位夥伴參考。

1.馬達運作難免略有震動與噪音,良好的避震腳設置與固定

                  

 

 

2.屋頂消防測試出水口:
除了設置箱體外,還採用不銹鋼材料,美觀又耐候

 

 

 

3.車道截水溝:
常常因為不易抹平而導致積水困擾,這裡直接貼磁磚囉

 

                      
   

4.發電機旋轉部位都有防捲入之護網, 保障操作維修人員安全

          

 

5.戶外安全梯考慮良好的排水措施

        

6.根據石材紋路將防火門繪製成天然石材風貌

7.室內消防栓內的配線,真是無話可說!!             

     

 

8.屋頂水塔爬梯加設防墜措施,保障清潔維修人員安全

 

>>公寓大廈不是古堡法治

          從回顧立法意旨來看公寓大廈管理的精神

      徐源德

營建署公寓大廈諮詢種子教師

    最近媒體關注台北市捷運聯合開發住宅的種種看法,引出了某管理委員會認為管理費欠繳,就拒絕

入住的新聞議題。 

   我這先說明,公寓大廈的規約是不能逾越法令的規範的。這種爭端已經非常多了,就不一一贅述。各位夥伴可以自己網路搜尋「愛滋病社區」、「印度神壇住宅」、「主委姓名棺材店」等關鍵字就可以理解,簡直比連續劇還要精采。 

   試想,如果規約的力量大於法令力量,那社會秩序不就大亂? 如同古時候的古堡,古堡主人自己有私刑,那還是法治國家嗎

   現在少數的管理委員會為何會變成古堡統治者? 1.不理解法理  2.居民期望心理,讓委員會去當壞人   3.民粹的聲音比較大。 

   公寓大廈管理條例的立法本質為何? 公寓大廈管理條例第一條就寫到:提升居住品質、加強管理維護。另外參酌立法院公報八十二卷第六十九期的院會紀錄,

   立法委員提案的理由中也記載:「但對於如何維持建築物的設備、品質,如何使居住在其中的人得到好的生活空間等問題,過去的法令多未規範…… 

   這就對了,立法的意旨應該著墨於公眾利益,而非創造古堡法治。以往服務經驗,我來列舉五大公寓大廈古堡法治,當然這是負面的喔,小朋友不要學!! 

1.欠繳管理費者取消刷卡、禁止入內

2.違規停車者鎖車

3.外租車位管理費調高十倍

4.店鋪開店,要委員會核准才准開店

5.修正規約,明定擔任過主委兩任者終身不得被選舉為委員 

   各位夥伴有沒有發現,這五大古堡法治,好像都是衝著少數人來的 沒錯,多數等於正義,這樣的觀點很容易在公寓大廈發現,是否真的對呢 相信各位有智慧的夥伴們,如果我們自己有一天變成少數,可能我們的觀點會有所改觀。